배당 순서 헷갈리면 망한다!" 실제 경매 사례로 배우는 필승 전략!

먼저 배당 순서를 알아볼 경매 물건에 대한 권리분석부터 해보겠습니다.

경매 물건 개요 (2024타경63744)

• 소재지: 충북 청주시 청원구 오창읍 양청리 818-5, 7층 705호 (대은프라자) 외 1호
• 물건 종류: 근린상가
• 대지면적: 43.5765㎡ (13.182평)
• 건물면적: 210.22㎡ (63.592평)
• 최초 감정가: 336,000,000원
• 현재 최저가 (3차): 164,640,000원 (감정가의 49%)
• 입찰 기일: 2025년 7월 8일 (화) 10:00
• 소유자: (주)목원월딩스
• 채무자: (주)목원월딩스
• 채권자: 중소기업은행 (임의경매 신청)

임차인 현황:

• 조사된 임차 내역 없음. (현황 내부 공실로 보이며 소유자를 만날 수 없어 정확한 점유 및 임대차 관계 확인 불가)

등기부 현황 (건물):

• 말소기준권리: 2023.08.31 중소기업은행의 근저당권 설정 (247,200,000)
• 그 외 권리:
  • 2023.11.28 가압류 (근로복지공단, 4,481,330)
  • 2024.02.02 가압류 (서울보증보험(주), 518,271,400)
  • 2024.03.14 압류 (동청주세무서장)
  • 2024.05.10 압류 (국민건강보험공단)
  • 2024.08.26 압류 (청주시)
  • 2024.11.25 임의경매 (중소기업은행, 청구금액 208,442,405)

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3차 최저 매각금액 (164,640,000원)으로 낙찰될 경우 배당 순서:

경매 배당은 '법정우선주의' 원칙에 따라 진행됩니다. 일반적으로 다음과 같은 순서로 배당이 이루어집니다. 다만, 실제 배당은 법원의 최종 판단 및 채권별 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 경매집행비용 (필요경비): 경매 절차를 진행하는 데 소요되는 비용 (예: 감정평가 수수료, 현황조사 수수료, 공고료 등). 이는 다른 어떤 채권보다 최우선으로 배당됩니다.
2. 최우선변제 소액임차인의 보증금 (해당 없음): 이 물건에는 임차인이 없으므로 해당 사항이 없습니다.
3. 제3취득자의 필요비 및 유익비: 해당 사항이 없습니다.
4. 당해세: 경매 목적물 자체에 부과된 세금 (예: 재산세, 종합부동산세 등). 등기부상 압류일자와 관계없이 법정기일이 다른 채권보다 빠르면 우선합니다.
   • 당해세로 추정되는 압류:
     • 2024.03.14 압류 (동청주세무서장)
     • 2024.08.26 압류 (청주시)
     • 이 중 당해세가 있다면 경매집행비용 다음으로 우선 배당됩니다. 정확한 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
5. 임금채권 중 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년간의 퇴직금 (해당 없음): 이 물건은 상가이고, (주)목원월딩스가 소유자이므로 근로자가 있다면 해당될 수 있으나, 현재 정보로는 알 수 없습니다.
6. 말소기준권리보다 우선하는 조세채권, 공과금 (법정기일 기준):
   • 조세채권:
     • 2024.05.10 압류 (국민건강보험공단)
     • 이 압류가 조세채권이라면 법정기일(납세의무 성립일)이 말소기준권리(2023.08.31)보다 빠른지 확인해야 합니다.
7. 담보물권자 (근저당권자):
   • 2023.08.31 중소기업은행 (근저당권: 247,200,000)
   • 이 채권은 말소기준권리이므로, 위 1~6순위 채권이 모두 배당된 후 남은 금액이 있다면 배당받게 됩니다.
8. 일반채권 (가압류, 압류 채권 등):
   • 2023.11.28 가압류 (근로복지공단, 4,481,330)
   • 2024.02.02 가압류 (서울보증보험(주), 518,271,400)
   • 나머지 세금 관련 압류들도 당해세가 아니라면 이 순위에 해당될 수 있습니다.
   • 이 채권들은 채권액 비율에 따라 안분배당되거나, 선순위 채권이 모두 변제된 후 남은 금액이 있다면 채권 발생 시기에 따라 순서대로 배당받을 수 있습니다.

예상 배당 시뮬레이션 (3차 최저 매각금액 164,640,000원 가정):

낙찰 금액이 164,640,000원이라고 가정했을 때, 채권 총액이 247,200,000(중소기업은행근저당)+4,481,330(근로복지공단)+518,271,400(서울보증보험)+@(세금)=약7억7천만원이상으로 낙찰가보다 훨씬 높습니다. 따라서 모든 채권자가 배당받기는 어려울 것으로 예상됩니다.

1. 경매집행비용: 가장 먼저 배당됩니다.
2. 당해세: 동청주세무서장, 청주시 압류 중 당해세가 있다면 경매집행비용 다음으로 배당됩니다.
3. 중소기업은행 근저당권 (말소기준권리): 경매집행비용과 당해세를 제외한 잔여 금액이 있다면 중소기업은행이 배당받습니다. 이 금액이 247,200,000에 미치지 못하므로, 중소기업은행은 채권액 전액을 배당받지 못하고, 낙찰대금에서 선순위 채권액을 제외한 남은 금액 전부를 배당받게 될 가능성이 높습니다.
4. 기타 가압류 및 압류 채권자들: 중소기업은행의 채권도 모두 변제되지 않으므로, 근로복지공단, 서울보증보험, 국민건강보험공단 등 나머지 채권자들은 배당받지 못하거나 극히 일부만 배당받을 가능성이 매우 낮습니다.

여기까지의 글 내용을 읽으시고 "근로복지공단의 체불임금에 대한 배당순서가 당해세보다 앞서는 것이 옳지 않은가?" 라는 생각을 가지셨다면 배당에 대해서 골부를 많이 하신겁니다.

원칙적으로, 근로기준법에 따른 임금채권 중 일부는 당해세보다 우선합니다.

대한민국의 민사집행법 및 관련 법률에 따르면 배당 순위는 다음과 같은 주요 원칙을 따릅니다:
경매집행비용 (필요경비): 최우선입니다.
소액임차인의 최우선변제 보증금: 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 따라 일정 금액 이하의 보증금은 최우선적으로 변제됩니다.

임금채권 중 최우선변제 대상:

최종 3개월분의 임금
최종 3년간의 퇴직금
재해보상금 이 채권들은 질권, 저당권 등으로 담보된 채권뿐만 아니라 조세 및 공과금보다도 우선하여 변제됩니다 (근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조 제2항).
당해세: 해당 목적물 자체에 부과된 조세(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등)는 법정기일과 관계없이 담보물권에 우선하는 강력한 우선권을 가집니다 (국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호).

정리하면,
최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 당해세를 포함한 대부분의 채권보다 우선하여 배당받습니다. 즉, 이 부분에 해당하는 근로복지공단의 체불임금 채권은 당해세보다 먼저 배당받는 것이 맞습니다.
그러나 위 최우선변제 대상에 해당하지 않는 나머지 일반 임금채권은 담보물권(저당권 등)에 우선하는 조세 및 공과금(당해세 포함) 다음 순위로 밀리게 됩니다.

첨부된 경매 사례의 경우:

근로복지공단의 가압류(4,481,330)가 있습니다. 이 가압류가 최종 3개월분 임금이나 최종 3년간 퇴직금에 해당하는 체불임금에 대한 것이라면, 해당 금액은 당해세(동청주세무서, 청주시 압류 중 당해세에 해당하는 부분)보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

하지만, 만약 이 가압류가 최우선변제 임금채권 범위를 넘어선 일반 임금채권이거나, 혹은 체불된 임금이 아닌 다른 성격의 채권이라면, 배당 순위는 달라질 수 있습니다. 경매 배당에서는 채권의 종류와 함께 구체적인 법정기일(세금), 확정일자(임대차), 설정일(담보권) 등을 종합적으로 고려하여 최종 순위가 결정됩니다.

따라서, 근로복지공단의 체불임금 채권이라면 그 성격(최우선변제 대상 여부)에 따라 당해세보다 앞설 수 있습니다.

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초보자가 오해하기 쉬운 배당 순서:

 

등기부상 선순위가 무조건 우선한다? (X):

• 당해세의 우선성: 등기부상 압류 일자가 늦더라도, 경매 목적물 자체에 부과된 당해세(재산세, 종부세 등)는 다른 담보물권이나 일반채권보다 법정기일이 빠르다면 최우선으로 배당될 수 있습니다. 이 물건의 경우 동청주세무서장, 청주시 압류가 당해세라면 날짜와 관계없이 후순위 근저당보다 우선할 수 있습니다.
• 임금채권의 우선성: 근로자의 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금은 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
• 소액임차인의 최우선변제권: 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 최선순위 담보물권자보다도 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있습니다. 이 물건에는 임차인이 없지만, 임차인이 있는 물건에서는 중요한 부분입니다.

1. 모든 가압류/압류는 동등하다? (X):
   • 가압류와 압류는 그 종류에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 특히 국세(세무서 압류)나 지방세(시청 압류)는 법정기일에 따라 담보물권보다 우선할 수 있습니다. 위 사례에서 국민건강보험공단 압류 역시 공과금의 성격을 띠므로, 법정기일이 말소기준권리보다 빠르다면 우선 배당될 수 있습니다.
2. 경매로 낙찰되면 모든 채무가 변제된다? (X):
   • 낙찰가가 채권총액보다 현저히 낮을 경우, 선순위 채권자들도 채권액 전부를 변제받지 못하는 경우가 많습니다. 후순위 채권자들은 전혀 배당받지 못할 수도 있습니다. 이 물건의 경우, 3차 최저가로 낙찰되면 중소기업은행의 채권도 전부 변제되기 어렵고, 그 이하 채권자들은 배당받기 매우 어려울 것으로 보입니다.

 

결론적으로, 이 물건은 낙찰가가 채권총액에 비해 매우 낮아 후순위 채권자들의 배당 가능성이 희박하며, 낙찰자는 위 경매 정보를 면밀히 분석하고 추가적인 권리 분석(특히 세금 관련 압류의 법정기일 확인)을 통해 정확한 배당 순서와 미배당 가능성 등을 파악해야 합니다.